Column – Dat ondernemers het zwaar te verduren hebben, moge duidelijk zijn. De doorlopende huurverplichtingen maken het er ook niet gemakkelijker op. Daar gaat dit blog over.
Op 21 januari 2021 heeft de rechtbank Den Haag een belangrijk vonnis gewezen over huurprijsvermindering door corona. Inmiddels zijn er diverse andere uitspraken gepubliceerd van andere rechtbanken. Tijd om de balans op te maken!
De rechtbank Den Haag
De rechtbank Den Haag overwoog dat de verhuurder aan de huurder een bedrijfspand verhuurde ten behoeve van het exploiteren van een horecabedrijf. Vanwege de getroffen overheidsmaatregelen, kon de huurder het horecabedrijf niet exploiteren. Het gehuurde kon dus niet gebruikt worden waarvoor het bedoeld was. Dat leverde volgens de rechtbank een gebrek op, op grond waarvan de huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.
Daarnaast kan de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen op grond van ‘onvoorziene omstandigheden’. Aan die wijziging kan zelfs terugwerkende kracht worden toegekend! De rechtbank oordeelde dat geen der partijen een gezondheidscrisis als de coronapandemie had kunnen voorzien bij het sluiten van de overeenkomst, zodat ook sprake was van een onvoorziene omstandigheid.
De rechtbank Den Haag concludeert dat de gevolgen van de coronacrisis gelijk over huurder en verhuurder verdeeld moeten worden. Gedurende de volledige lockdown (waar de huurder geen of amper omzet kon realiseren) krijgt de huurder 50% korting op de huur. Gedurende de “softe” lockdown (waar de huurder minder omzet dan gebruikelijk kon realiseren), krijgt de huurder 25% huurkorting.
De rechtbank Amsterdam
De rechtbank Amsterdam oordeelt op gelijke wijze als de rechtbank Den Haag, maar hanteert voor wat betreft de huurkorting een andere (meer praktisch hanteerbare) formule, te weten:
“Als is vastgesteld dat sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis, dan zal de huurprijs in beginsel worden gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Dit komt erop neer dat bij een omzetverlies van 100%, de huur in beginsel wordt verminderd met 50%. De verlaging van de huurprijs wordt als volgt berekend: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.”
De Rechtbank Rotterdam
De rechtbank Rotterdam oordeelde dat de coronacrisis niet rechtvaardigt dat de huurder helemaal geen huur meer betaalt. Aldus is het volledig opschorten van huurbetalingen vanwege corona niet geoorloofd.
Rechtbank Gelderland
De rechtbank Gelderland oordeelde tot slot dat de huurder geen aanspraak kon maken op huurkorting, nu het betaalgedrag van de huurder al vóór de coronacrisis heel slecht was en de huurder niet meewerkte aan oplossingen om het (verder) oplopen van de achterstand te voorkomen.
Conclusie
De conclusie is dat een huurder die geen of in beperkte mate gebruik heeft kunnen maken van een gehuurd bedrijfspand vanwege de overheidsmaatregelen, in beginsel aanspraak kan maken op huurkorting, indien ten gevolge daarvan sprake is van omzetdaling.
Weliswaar zien de genoemde uitspraken op horecaondernemers, maar niet valt in te zien waarom het voorgaande niet ook geldt voor bijvoorbeeld andere beroepsgroepen die gedwongen waren om hun zaak te sluiten vanwege de overheidsmaatregelen (denk aan bijvoorbeeld kappers). Het advies is dan ook om in goed overleg met uw huurder of verhuurder te zoeken naar een acceptabele oplossing.
Mocht dat niet lukken, dan kunt u gerust (vrijblijvend) contact met ons opnemen ([email protected] of 0495-536138).